רכישת חלקו של בן הזוג בדירה

רכישה פנימית מחייבת בדיקת יכולת ביצוע

כאשר אחד מבני הזוג מעוניין להישאר בדירה, ניתן לבחון רכישת חלקו של האחר במקום מכירה לצד שלישי. היתרונות האפשריים הם רציפות מגורים וחיסכון בחלק מעלויות השיווק, אך הם אינם פוטרים מבדיקת שווי, זכויות, מימון ומיסוי. היכולת לשלם לבן הזוג היוצא ולשחרר אותו מן ההלוואה חשובה לא פחות מן הרצון להישאר בבית. התחייבות שאינה בת ביצוע עשויה רק לדחות את המכירה וליצור הפרה נוספת.

יש להפריד בין מחיר הדירה המלא לבין שווי החלק הנרכש לאחר סילוק חובות ובהתחשב בהסכמות. אם קיימת משכנתה, אי אפשר לחשב את התשלום רק כמחצית מחיר השוק בלי לברר מי נושא ביתרת ההלוואה. גם יתרות חוב אחרות, הוצאות שהוסכמו וטענות להתחשבנות דורשות החלטה מפורשת. החישוב צריך להיות שקוף לשני הצדדים ולא להסתתר בתוך מספר סופי שאיש אינו יכול לשחזר.

הערכת שווי והצעות מתחרות

ניתן לקבוע שמאי מוסכם, לבקש הערכה עדכנית ולתת לצדדים זכות להציג נתונים ולהפנות שאלות בהתאם למנגנון שנקבע. יש להבהיר אם השווי מניח דירה פנויה, אילו זכויות תכנון נכללות בו והאם קיימות מגבלות רישום או שימוש. כאשר שני הצדדים רוצים לרכוש, יש צורך במנגנון תחרות ברור. אין להניח כי זכות קדימה בין בני זוג או רצון להמשיך לגור מעניקים זכות כללית לרכוש בכל מחיר שהצד המעוניין קובע.

המועד הקובע לשומה ומועד התשלום יכולים להיות רחוקים זה מזה. לכן מסדירים מראש מתי נדרשת הערכה מחודשת, מי נושא בעליית ריבית ומה קורה אם העסקה אינה מושלמת במועד. אפשר לקבוע הפקדת ערבות או פיקדון, בתנאי שהדרישה מתאימה ליכולת ולסיכון. טענות על מחיר נמוך או גבוה נבחנות טוב יותר לפני אישור העסקה מאשר לאחר שהצדדים הסתמכו על ההסכם.

הבנק אינו צד להסכם המשפחתי

הסכמה שהרוכש יישא לבדו במשכנתה אינה מחייבת את הבנק לשחרר את בן הזוג היוצא. נדרשת בדיקה עם הגורם המממן של שינוי הלווים, מיחזור או הלוואה חדשה. יש להבחין בין התחייבות לשפות את בן הזוג אם יידרש לשלם לבין שחרור ממשי שלו מהחיוב. הראשונה משאירה אותו חשוף כלפי הבנק, גם אם יש לו זכות תביעה פנימית נגד הצד האחר.

מסיבה זו ראוי לקשור את העברת הזכויות ואת תשלום התמורה למסמכי הבנק, ולא להסתפק בהבטחה שהעניין יטופל בהמשך. מנגנון מדויק יגדיר מועד להשגת אישור, תנאי כישלון, השבת פיקדון וחלופה של מכירה חיצונית. אם ההסכם מטיל חיוב ללא תנאי מימון, אי־קבלת משכנתה אינה בהכרח פוטרת מההתחייבות; משמעות הסעיף תלויה בניסוח ובנסיבות.

מס, רישום ובטוחות

העברה לפי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין עשויה להיכנס לסעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, אשר אינו רואה בה מכירה לצורך החוק. זהו מנגנון של רציפות מס, ולא מחיקה של ההיסטוריה המיסויית. מקבל הזכות עשוי לשאת בעת מכירה עתידית בנתוני יום ושווי הרכישה של המעביר. לכן השוואה בין רכישה פנימית לבין מכירה חיצונית צריכה להביא בחשבון גם את העתיד.

לבסוף מכינים מסמכי העברה, אישורים נדרשים, ייפויי כוח מתאימים והוראות נאמנות. יש לקבוע מי מוסר חזקה ומתי, כיצד מטופלים חפצים אישיים ואילו מסמכים מוכיחים שההתחייבות בוצעה. אם קיימת מחלוקת על חלק מהאיזון, ניתן לבחון הפרדה בין השלמת עסקת הדירה לבין בירור יתרת המחלוקת, תוך שמירת בטוחות מספקות. ההסדר צריך למנוע מצב שבו צד אחד כבר ויתר על זכותו והצד האחר טרם שילם או שחרר את חבותו.

התחשבנות כאשר שני הצדדים חייבים לבנק

אם הרוכש מבקש לקזז מן המחיר את מחצית יתרת ההלוואה, יש לבדוק שהוא אכן נוטל על עצמו את מלוא היתרה ומשחרר את הצד האחר. אם הלווה היוצא נשאר חייב, הקיזוז לבדו אינו משקף את הסיכון שנשאר בידיו. במקרה כזה תנאי המימון הוא עניין מהותי בהסדר ולא נספח טכני.

שאלות ותשובות

מקורות לעיון

• תלה״מ 66498-07-19 — מכירה עצמית ומינוי כונס נכסים בדירת בני זוג
• רשות המסים — הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 6/2006, פרק 4: העברה אגב גירושין
• תמ״ש 42557-09-20 — עקרונות פירוק שיתוף והתמחרות בין שותפים; ההליך עוסק ביורשים
• בית המשפט לענייני משפחה באשדוד — פסק דין 32773-02-17, התמחרות ומכירת זכויות

יש לבדוק תיקונים, הוראות מעבר והחלטות מאוחרות. הפניה למקור אינה מציגה בהכרח נוסח משולב המעודכן למועד העיון.

ערכים קשורים