מכירת דירת המגורים במהלך פרידה

המכירה היא עסקה לצד הליך משפחתי

מכירת הדירה בזמן פרידה מחייבת טיפול בשתי מערכות יחסים: בין בני הזוג ובינם לבין הרוכש והגורמים המממנים. גם כשיש הסכמה להתגרש ולמכור, אין להניח שהסכמה זו מחליפה חוזה מכר, בדיקות תכנוניות, בירור זכויות או טיפול במס. על כל בעל זכות להבין מי מוסמך לנהל משא ומתן, אילו הצעות מחייבות אישור משותף ומה עושים כאשר מתגלה פער בין המחיר המצופה למחיר שניתן לקבל בפועל.

נקודת הפתיחה היא איסוף נתונים עדכניים: מסמכי רישום, משכנתה, עיקולים, חריגות בנייה ידועות, חובות שוטפים וזכויות צד שלישי. יש לבדוק האם הדירה רשומה בטאבו, בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל, והאם השרשרת הרישומית הושלמה. עיכוב שנובע ממסמך חסר ניתן לעיתים למנוע לפני פרסום הנכס, במקום לגלות אותו לאחר חתימת חוזה עם מועדי תשלום מחייבים.

מנגנון עבודה בין הצדדים

הסכם מכירה פנימי יכול לקבוע שמאי מוסכם, מחיר פתיחה, תקופת פרסום, מתווך, חלוקת הוצאות ומנגנון לבחינת הצעות. רצוי להגדיר כיצד מתועדים ביקורים והצעות, מי מקבל עדכון ומתי נדרשת תגובה. אין די בקביעה שהצדדים יפעלו בשיתוף פעולה אם אין דרך להכריע במחלוקת על מחיר, גישה לדירה או תנאי חוזה. לצד לוחות זמנים יש לקבוע מהי החלופה אם המכירה העצמית לא מצליחה.

כאשר אחד מבני הזוג מתגורר בדירה, יש לתאם ביקורים באופן שמאפשר שיווק אך מכבד את פרטיות הדיירים ושגרת הילדים. ניתן להסדיר שעות ביקור, הודעה מוקדמת, צילום הנכס והגנת מסמכים אישיים. הנחיות כאלה הן תנאים מעשיים של העסקה; אין להניח שהבעלות המשותפת מתירה כניסה בכוח או עשיית דין עצמי. הפרת הוראה שיפוטית מטופלת בהליך המתאים ולא בפעולות חד־צדדיות.

חוזה, כספים ומועד מסירה

חוזה עם רוכש צריך להתיישב עם ההסכמות המשפחתיות וההחלטות בתיק. יש לתאם בין קבלת תשלומים, סילוק משכנתה, מסירת מסמכים, פינוי ומסירת חזקה. סכומים המיועדים לסילוק חובות או להבטחת אישורים אינם זהים לכסף שניתן לחלק מיד לבני הזוג. כאשר קיימת מחלוקת רכושית, אפשר לבחון חלוקה של חלק שאינו שנוי במחלוקת ושמירת סכום מוגדר בנאמנות בהתאם להסכמה או החלטה.

אין לקבוע שיעור מס או פטור על סמך עצם הגירושין. מכירה לצד שלישי שונה מהעברה בין בני זוג לפי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין. יש לבחון בנפרד מס שבח, היטל השבחה, תיווך, שכר בעלי תפקידים, עלויות פירעון מוקדם ואישורי רשויות. גם מנגנון חלוקת הוצאות צריך להיות מפורש: הוצאה שנוכתה מן התמורה המשותפת כבר הובאה בחשבון ואסור לנכותה שוב במסגרת תביעת השבה.

כשאין שיתוף פעולה

בפסיקה פורסמו הסדרים שאפשרו לצדדים תקופה למכירה עצמית ורק לאחר כישלונה פנייה למינוי כונס נכסים. אין מדובר בתקופה אחידה בחוק; כל החלטה והזמן שנקבע בה. בקשה למינוי בעל תפקיד צריכה להצביע על המכשול המעשי, ניסיונות המכירה והסמכויות הנדרשות. מינוי כונס אינו איום ריק וגם אינו פתרון חינמי, ויש לשקול את העלויות מול הנזק שבהמשך הקיפאון.

לפני מסירה עורכים התחשבנות ומוודאים מה נשאר בנכס, מי נושא בתשלומי ועד הבית והארנונה עד אותו מועד, מה מצב הביטוח וכיצד נסגרים מונים. לאחר המכירה בודקים גם את הסרת ההתחייבויות האישיות והבטוחות ולא רק את קבלת יתרת המחיר. עסקה שהסתיימה מבחינה משפחתית אך לא הושלמה מול הבנק או המרשם עלולה להשאיר חשיפה לאורך שנים.

כיצד משווים בין שתי הצעות?

נניח שמציע אחד מציע מחיר גבוה אך מתנה את העסקה במכירת נכס אחר, ואילו מציע שני מציע מחיר מעט נמוך עם מימון מאושר. השוואה מושכלת תציין את פער המחיר, משך ההמתנה, הוצאות המשכנתה בתקופה הנוספת והסיכון שהעסקה תבוטל. תיעוד הסיבות לבחירה מסייע לשני בני הזוג לבחון את ההצעה לפי ערכה המעשי.

שאלות ותשובות

מקורות לעיון

• תלה״מ 66498-07-19 — מכירה עצמית ומינוי כונס נכסים בדירת בני זוג
• רשות המסים — הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 6/2006, פרק 4: העברה אגב גירושין
• תלה״מ 44233-01-19 — פסק דין בעניין רכוש, מדור ופירוק שיתוף, 1.12.2020

יש לבדוק תיקונים, הוראות מעבר והחלטות מאוחרות. הפניה למקור אינה מציגה בהכרח נוסח משולב המעודכן למועד העיון.

ערכים קשורים